Австралия

строительство ● недвижимость ● бизнес

Положительный канадский опыт - рынок кондоминиумов в Торонто

plumbing-torontoТермин кондоминиум означает форму владения недвижимостью, при которой отдельные части здания принадлежат отдельным собственникам, в то время как само здание и прилегающие территории находятся в общем пользовании. Наиболее распространенным примером кондоминиумов в Торонто являются многоэтажные здания, квартиры в которых принадлежат отдельным лицам, в то время как общее пространство, включая фитнес-залы, бассейны, игровые комнаты, конференц-залы и окружающую территорию, используется совместно всеми владельцами квартир.

Как результат, в Торонто под кондоминиумами (или кондо) обычно понимают квартиры в многоэтажных зданиях, а не форму владения. Важно также иметь в виду, что в настоящий момент происходит кардинальная трансформация Торонто, которая выражается в бурном строительстве многоэтажного жилья и изменении предпочтений жителей города, активно меняющих стиль своей жизни на гораздо более урбанистический. При том, что в Торонто ежегодно возводится большое количество кондоминиумов (по объемам строительства Торонто намного опережает другие североамериканские мегаполисы), в городе наблюдается острая нехватка качественного жилья. Как следствие, цены на квартиры в кондоминиумах постоянно растут, с одновременным ростом стоимости аренды. Поэтому, с учетом стабильной экономики Канады, которую называют локомотивом стран Большой Семерки, низких процентных ставок по ипотечному кредиту и высокой отдачи от вложений рынок кондоминиумов Торонто пользуется огромной популярностью у инвесторов.

Источники получения дохода от инвестиций в кондоминиумы

Доход от инвестиций в кондоминиумы формируется из двух источников.

  1. Плата за аренду - cash flow. Рынок кондоминиумов Торонто во многом популярен у инвесторов по той причине, что квартиры в них легко сдаются в аренду, они приносят постоянный ежемесячный доход и на них всегда есть большой спрос.
  2. Прирост стоимости - capital gain. Из-за высокой популярности кондоминиумов в Торонто на них всегда есть большой спрос, что ведет к стабильному росту цен. Согласно статистике Toronto Real Estate Board, цены на кондоминиумы в среднем повышаются ежегодно на 7-8%.

При составлении прогноза рентабельности вложений в расчет нужно брать комбинацию этих видов дохода.

Схемы инвестирования в кондоминиумы

При покупке квартир в кондоминиумах в Торонто у инвесторов наиболее популярны две схемы вложений.

  1. Покупка жилья на этапе закладки. По этой схеме квартира покупается в момент, когда строительство еще не началось. Согласно установившейся практике, покупатель должен внести на счет застройщика сумму в размере около 20% - 25% от стоимости покупки в течение первых месяцев со дня заключения сделки. После того, как строительство дома завершено (обычно речь идет о периоде в 2-3 года), покупатель может продать квартиру до наступления момента выплат строителю остатка ее стоимости, либо взяв на эти цели краткосрочный кредит. Доход по этой схеме получается за счет прироста стоимости квартиры (capital gain). Привлекательность такой схемы состоит в том, что она не требует больших вложений.
  2. Покупка квартиры в построенном здании. По этой схеме квартира приобретается в уже построенном доме, поэтому ее можно сразу после покупки сдавать в аренду. При этом квартира покупается либо за полную стоимость, либо с привлечением ипотечного кредита, погашаемого за счет ежемесячных поступлений от аренды. Эта схема инвестиций комбинирует два вида дохода - плату за аренду (cash flow) и повышение стоимости квартиры (capital gain), что делает вложения надежными и прибыльными.

Часто инвесторы сочетают покупку жилья на этапе закладки с дальнейшим его выкупом и сдачей в аренду.

Понятие кондоминиум является общим термином и относится к такому виду недвижимой собственности (жилой или коммерческой), которая разделена на отдельные части, каждая из которых принадлежит независимому владельцу, в то время как общие пространства находятся в совместном пользовании членов кондоминиума. Однако, когда речь идет о рынке кондоминиумов Торонто, обычно под кондоминиумом понимают многоэтажный жилой комплекс, в котором каждая из квартир является собственностью ее владельца, а вспомогательные площади (коридоры, лифты, фитнес-зал, бассейн и т.д.) находятся в общем пользовании. В дальнейшем в брошюре под кондоминиумом будут пониматься именно такой вид собственности, то есть многоэтажные многоквартирные здания.

Как правило, кондоминиумы (condominium или condo) представляют собой современные, хорошо оборудованные многоэтажные здания с просторными холлами, внутренним спортивным комплексом (тренажерный зал, сауна, бассейн, теннисные корты), зонами отдыха общего пользования, конференц- залами и подземным гаражом. Часто территория, прилегающая к дому, имеет игровые и спортивные площадки. Все кондоминиумы имеют круглосуточную охрану и постоянно дежурящего консьержа. Квартиры имеют отделку повышенной комфортности, оборудованы качественной бытовой техникой. Здания кондоминиумов обычно стараются строить в удобных местах - либо в центрах деловой активности, социальной и культурной жизни, либо в непосредственной близости к основным транспортным магистралям, вдоль веток метро.

Квартиры в кондоминиумах, если сравнивать с отдельно стоящими домами и квартирами в "городских домах" (townhouse), имеют меньшую жилую площадь, однако этот недостаток компенсируется удобным расположением зданий и отсутствием забот по содержанию окружающего пространства (в кондоминиумах этим занимается администрация). Однако за такое удобство приходится платить. Все кондоминиумы имеют condo fee - ежемесячные выплаты, которые владелец квартиры вносит на содержание мест общего пользования, поддержание здания в порядке, оплату труда обслуживающего персонала, и т.д.
Если говорить про цены на квартиры в кондоминиумах, то они зависят в первую очередь от уровня здания, в котором они располагаются, и от уровня самой квартиры.
В Торонто обычно различают два вида кондоминиумов - многоэтажные здания (более десяти этажей) с большим количеством однотипных квартир, ориентированные на людей с небольшим и средним достатком (так называемые cookie cutters, то есть сделанные по шаблону), и малоэтажные здания более высокого класса с квартирами, имеющими уникальную планировку (так называемые boutique condo, то есть небольшие элитные здания). Стоимость квартир в бутик-кондо обычно выше, чем в многоэтажных зданиях. Как результат, разброс цен на квартиры в различных кондоминиумах может быть очень большой.

Стоит отметить, что все квартиры в кондоминиумах изначально идут с качественной отделкой, то есть владелец въезжает в полностью законченную квартиру. Кроме того, каждая квартира оборудована стандартным набором бытовой техники - холодильником, посудомоечной машиной, кухонной плитой, стиральной и сушильной машиной. В квартире обычно имеется несколько встроенных шкафов для хранения вещей. Система отопления и кондиционирования централизованная, с индивидуальной регулировкой температуры в каждой квартире. 

Также необходимо обратить внимание на то, что рынок водопроводных и сантехнических услуг (plumbing), по данным http://draincontractorsdirect.ca в Торонто очень хорошо развит.

Практически в каждом здании имеется подземный гараж и индивидуальные секции для хранения вещей (locker), обычно расположенные в подземной части кондоминиума.
Чтобы не было недопонимания, необходимо отметить, что владелец квартиры в кондоминиуме является ее полноправным собственником. То есть он может покупать, продавать и сдавать в аренду принадлежащую ему квартиру по своему усмотрению, без каких-либо ограничений. Никаких разрешений или согласований с администрацией кондоминиума для этого не требуется. Форма владения кондоминиумом практически ничем не отличается от владения другими видами собственности.


Главная Строительство Положительный канадский опыт - рынок кондоминиумов в Торонто

Прекрасная Австралия